■案例回放
中介潜逃买家毁约首付打水漂儿
2005年上半年，牟先生为方便孩子就近读书，决定举家搬到海淀区。通过某房地产经纪公司的介绍，牟先生看中了金女士在该中介公司挂牌的一套二手房，并很快与金女士及中介公司签订了三方合同。合同约定：牟先生出45万元购买金女士的房屋。因金女士的该套房屋尚有10万元贷款没归还，双方约定，由牟先生以定金和首付款来帮助金女士还清贷款，金女士在9月1日开学前交房。
随后，牟先生拿出12万元作为定金和首付款交给了中介公司。但到8月28日，经纪公司仍没有交房的迹象。在牟先生的反复催问下，中介公司以手续尚未办理妥当为由要求推迟交付，牟先生未同意。同时入住的事情拖到9月仍未解决。一怒之下，牟先生将房地产经纪公司告上了法庭。
令牟先生欣慰的是，法院审理结果判牟先生胜诉。但判决后不久，这家经纪公司竟溜之大吉。后来牟先生了解到，中介公司推迟交房，主要原因是金女士迟迟不将消贷资料交给中介公司，导致消贷手续无法办理，买卖合同履行陷入僵局。而金女士之所以不交材料，是因为在签订合同后不久，有其他买主愿出更高价购买金女士房产，金女士想毁约但又不愿赔付违约金。
牟先生了解到中介公司已将自己的12万元定金及首付款交给了金女士，于是联系金女士希望她能继续履行合同。但中介公司“人间蒸发”后，金女士则想趁机毁约，同时还不想返还牟先生的12万元。近日，牟先生打算将金女士告上法庭。因了解到法律规定如果开发商将一套房屋卖给了两个人，将受到“退一赔一”的惩罚，于是牟先生也同样要求金女士解除合同、返还欠款并给予赔偿。
法院经过调查作出了金女士返还牟先生12万元并赔偿给牟先生经济损失的判决，但对牟先生提出的“退一赔一”要求则不予支持。
解析1 办理转按揭可保证资金安全
本案中牟先生遇到的问题是卖方的房屋尚存在抵押权，其产权是不完整的，不能直接上市交易。牟先生在没有任何保障的情况下，将12万元定金及首付款支付给中介公司必然要冒很大的风险。由于此时除了合同约定外，对于中介公司和卖方没有其他有力的约束，如果卖方不将这笔付款用来偿还贷款解除房屋抵押，房屋就一直无法过户，而牟先生也将处于十分被动的局面。
此时即使按合同约定，牟先生可以通过诉讼途径要求中介或卖方返还已支付的价款，但这取决于中介公司和卖方的清偿能力。实际上，对于本案的情况，牟先生完全可以要求就金女士的房屋与银行办理转按揭手续，这样既能保证交易的进行，同时也保证了牟先生资金的安全。另一种做法是，如果牟先生选择的是一家资金实力雄厚，信誉良好的中介公司，牟先生也可以先向金女士支付部分房款并帮助其解除抵押，但同时要求该中介公司对此交易承担连带保证责任，这样即使出现金女士不能履约的情况，牟先生还可以要求中介公司承担连带责任，要回已支付的款项，相对来说风险要小一些。
解析2 二手房一房两卖不能“退一赔一”
按相关规定，开发商一房两卖将受到“退一赔一”的惩罚，适用的范围仅限于房地产开发企业与买受人之间的商品房买卖合同。本案牟先生与金女士是二手房交易。因此不能套用该规定，牟先生要求金女士“退一赔一”的请求也很难得到法院的支持。
但尽管如此，牟先生仍可通过诉讼的方式维护自己的合法权益。根据我国合同法有关规定，牟先生既可以要求金女士履行合同，将房屋转让给自己，也可以金女士严重违约导致合同目的不能实现为由要求解除合同，同时要求金女士返还12万元，并要求金女士支付违约金。
二手房购买程序
第1步
选择一家信得过的中介公司，并与之签订购买房屋居间合同或代理合同；
第2步
确定房源后，重点核实房屋产权情况，卖方的主体资格等；
第3步
与卖方签订房屋买卖合同，如需委托中介公司办理诸如贷款、产权过户等有关手续的，买卖双方可与中介公司签订三方居间合同；
第4步
在中介公司的协助下准备齐相关的资料，买卖双方到产权中心办理产权过户手续，买方按合同约定的方式支付房款；
第5步
买卖双方进行物业交接，卖方向买方交付房屋，买方验房入住。
■重点提示
房产证也应公证
在这些环节中，首先需注意的是应选择一家信誉良好、操作规范的中介公司。同时，购房者应当在与该中介机构签订合同时，明确双方权利义务，特别是支付代理费（佣金）的有关条款，以及支付代理费的数额、支付条件和时间等，防止中介公司骗取购房者中介费用。
另外，购房者还应注意签订合同时，将房款的支付安排与房屋产权过户有机地结合起来，不要轻易地支付任何价款。同时，为保障资金安全，建议购房者选择公证提存的方式来交付房款，虽然会付一些公证费，但资金风险大大降低了。
此外，为避免因房主“一房两卖”给购房者带来的损失，购房者一方面可以在买卖合同中将卖方违约责任规定得比较严格，如规定卖方违约应向买方赔偿合同价款30%或更高的违约金；另一方面，购房者可以同房主在合同中约定将房款与房产证书均提交公证提存，这样也能在一定程度上减少房主一房两卖或多卖的可能性。